Una recente sentenza del Tribunale di Cagliari (n. 1785 del 12 novembre 2025) chiarisce un punto cruciale per locatori e soprattutto per conduttori: un contratto di locazione, anche se registrato oltre i termini di legge, resta valido ed efficace, purché l'accordo sia reale e non simulato.



I giudici hanno stabilito che il contratto non registrato nei termini è, in astratto, nullo ai sensi della legge 311/2004. Se però la registrazione avviene, anche in ritardo, produce un effetto sanante, ammesso dalle stesse norme tributarie.

In pratica, la registrazione tardiva "rimette in vita" il contratto e lo rende valido fin dalla data della firma. Questo evita che la durata venga accorciata artificialmente e tutela il conduttore da richieste di rilascio o da incertezze sulla scadenza.

Il Tribunale sottolinea che negare l'effetto retroattivo sarebbe come creare una nuova versione del contratto "per volontà del fisco", alterando durata e diritti delle parti.

Poiché la legge prevede la nullità solo per omessa registrazione, non anche per la registrazione tardiva, quest'ultima è considerata una semplice violazione fiscale, non una causa di invalidità del contratto. Il contratto registrato in ritardo è efficace fin dall'origine.

La sentenza ribadisce inoltre che è nullo qualunque patto occulto di aumento del canone rispetto a quanto dichiarato ma questa nullità riguarderà solo il patto di maggiorazione mentre il contratto principale resterà valido.